jueves, 26 de julio de 2012

El agente olvidado – El sector privado y la nueva ciudad


Google Maps ©2012 Google

De todos los actores que participan en el hacer (o actual deshacer) de nuestra ciudad, el malo de la película parece ser siempre la empresa privada. Y en la mayoría de los casos pareciera como que si se esforzará para dejar bien claro que lo es. 
Pensamos que no existe otro camino que el que vemos a diario en nuestras ciudades, en los que unos hacen negocios de alto rendimiento a como de lugar y más allá de todo sano principio de sostenibilidad, mientras que otros se desesperan y se indignan porque ven desaparecer lo que para ellos y para la ciudad es caro. Queda entonces claro que como en otros ámbitos de nuestra convivencia como sociedad, las posiciones terminan una vez más taladrando la disharmonía por todos conocida. Canto con inmediata respuesta, va si o si contra no va de ninguna manera.
La pregunta aparece por si sola. ¿Qué otros caminos tenemos? Pero más importante es reflexionar como abrir espacio para que la empresa se inserte en el cuidado del patrimonio cultural de la ciudad. Es decir la pregunta debería también ser ¿cómo metemos al empresario inmobiliario o al propietario en la ecuación? ¿cómo involucrar o hacer partícipe en el partido al dueño de la pelota, en el sentido en que es el que tiene recursos económicos o los títulos de propiedad?
Si en el pasado hubo la iniciativa "Adopta un balcón", ¿por qué no buscar nuevas formas para jugar todos en el mismo equipo? A modo de metáfora: no solamente se trata de reflotar al Defensor Lima por la tradición deportiva que algún día contuvo y que perdió, sino llevarlo de segunda a la primera liga, y tentar desde allí alcanzar el campeonato o el acceso a las copas internacionales. Posibilidades existen muchas, para comenzar se proponen dos:

Empresa y desarrollo urbano - Un antigua Cervecería se convierte en faro

La Unión de Cervecerías Peruanas Backus y Johnston S.A.A. tiene la privilegiada oportunidad de sentar antecedentes de resonancia mundial si quisiera. Lo tiene todo a su disposición: su antigua cervecería, un complejo industrial, inútil hoy, pero con alto valor como patrimonio industrial, rodeado de áreas industriales que se pueden convertir en espacios para las nuevas industrias creativas y nuevas formas de vida urbana, a un salto del Centro de Lima, todo insertado a su vez en una de las zonas más espectaculares de la Lima Patrimonio de la Humanidad, el antiguo Rímac, que necesita para, en primer lugar sobrevivir, y luego reinventarse, un gran proyecto faro que active los procesos de recuperación y urbana. Eso no es inventar la pólvora, se ha hecho en muchas ciudades del mundo, en muchas oportunidades con resultados favorables desde un punto de vista económico.
La antigua cervecería del Rímac tiene potencial para albergar un museo de la cerveza, si se desea, espacios para oficinas, lofts y otros conceptos que ofrece el principio urbano de una ciudad de caminos cortos que une trabajo con vivienda. Su dueño no tendría que salir, todo lo contrario: se quedaría allí retornando al centro de la ciudad con sus oficinas para la alta gerencia, con sus áreas de marketing y de responsabilidad social, cerca de Palacio de Gobierno, del ministerio de Economía, de la Sede de "El Comercio" o de "Caretas", pero no tan cerca tampoco porque siempre tendrán el Río Hablador de por medio. 
Si además se combinase esta puesta con el megaproyecto Rio Verde de la Municipalidad de Lima o los proyectos de puesta en valor que están siendo desarrollados una vez más para el Rímac, el impacto será revolucionario y de resonancia mundial. Todos ganarían: la ciudad un nuevo espacio de alta calidad, el Rímac y su población el poder dejar de ser ese agujero negrismo que es hoy, la compañía un retorno triunfal al lugar donde nació, además de una nueva imagen corporativa.
El éxito económico de una empresa de esta envergadura no se puede garantizar. Pero de estos riesgos que contiene toda inversión sabe mejor que nadie todo empresario. No se puede asegurar al 100% que un nuevo producto se convierta en un éxito, pero se puede hacer todo lo posible para que este sea más probable.

Rascacielos multifamiliares autosostenidos - Coproducción de ciudad y una nueva Avenida Brasil

Las inmobiliarias y sus bancos asociados, que están plantando los grandes multifamiliares por toda la Av. Brasil, podrían adoptar por ejemplo ese hermoso bloque de viviendas multifamiliares en la Avenida Brasil, frente al Colegio de Jesús (cuadra 24). 

Aun conservan casi todos su estructura y diseño original. Es decir, estas inmobiliarias, junto con la Municipalidad de Lima, podrían ponerse de acuerdo con los otros agentes de la ciudad que tienen algo que decir, que cuadras de la Av. Brasil son aptas para sus proyectos y en cuales se decide conservar o limitar la altura para proteger el paisaje o algún inmueble de alto valor patrimonial, como la cuadra arriba mencionada o algunos de los varios y antiguos colegios en la avenida, entre otros.

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Podrían a su vez comprometerse, ya que ofrecerán rascacielos multifamiliares al “skyline” de la avenida, ejerciendo de paso considerable presión sobre los servicios urbanos que todos pagamos, incluir estacionamientos en sus sótanos, espacios para tiendas y usos abiertos, así como espacios públicos de pequeña escala (vest-pocket park). En la medida que la población de la Av. Brasil se dispara, podrían separar algunos de sus sótanos para estacionamiento público. Cobrando por supuesto. En concreto: si construyen 20 pisos en la superficie, entonces pueden escavar mínimo 6 sótanos. Y de estos, los dos primeros los podrían usar como una playa de estacionamiento abierta al público. Los sótanos del 3 al 6 quedarían para los habitantes del multifamiliar.
Los ingresos que obtenga la playa de estacionamiento podrían pasar por unos años a un fondo para poner en valor los inmuebles adoptados, o al banco para acelerar la cancelación de los préstamos. Y cuando el edificio ya pertenezca totalmente a sus habitantes, a la junta de vecinos para que lo use en el mantenimiento del mismo. Eso significaría solamente que tendrían que cavar más hondo. Y obtener en vez del % en ganancias netas a  las que están acostumbrados hoy, algo menos pero de manera más sostenible para ellos, para sus clientes, para la ciudad. Bien puesto, un proyecto de este tipo encontraría una clientela muy rápido, además de posicionar de manera inmejorable a la inmobiliaria y a sus socios bancarios como empresas con una visión de ciudad contemporánea. Es cierto que significará para la inmobiliaria cambiar la manera de hacer su negocio. Pero ello es, visto con lo que ganarían mirado desde una posición panorámica y estratégica, un sacrificio que pueden asumir sin riesgo alguno para sus accionistas. 

Y, siguiendo a Nueva York, que lo aplica hace más 40 años, se podría hacer además y dado que la presión por el crecimiento vertical de la ciudad es imposible de detener, que por cada piso de un proyecto inmobiliario que pase de la altura estándar acordada para la zona y siempre que sea factible desde un punto de vista de crecimiento urbano sostenible, el proyectista deje en el predio que interviene una determinada cantidad de metros cuadrados como espacio abierto al uso público a disposición de la ciudad. Pero este es ya harina de otro costal y tema para otro artículo.


Waterfall Garden Park, Pioneer Square, Seattle, Washington, Photo by Joe Mabe

Los "vest pocket parks" son un ejemplo la posibilidad de insertar el capital privado o a la sociedad civil en la generación de espacios de acceso público. Ligados incialmente a requerimientos formales de construcción y ampliación por ejemplo en ciudades como Washington, viene reviviendo en muchas otras ciudades alrededor del mundo, y cumplen un rol esencial para generar espacios para la ciudadanía que sean paralelos a los parques y plazas clásicas.
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Espacio Público Infantil 'Villa Clorinda de Málaga' en Comas, Lima, Cortesía de Coordinadora de la Ciudad, Perú.